当好物业服务纠纷“调节器”

 

　　

 

　　2020年，北京某小区物业管理公司将小区业主顾某诉至法院，要求顾某支付2016年至2019年的物业服务费用9万余元和滞纳金。在庭审中，顾某的代理律师、北京颂通律师事务所执行主任宋通结合证据，提出物业公司实际向顾某提供的物业服务低于合同约定标准，主张减少物业服务费用。另外，因物业公司未按合同约定提供服务在先，顾某并非恶意拖欠物业费，故无需支付滞纳金。最终，法院判决酌减顾某1万余元物业服务费用，并且无需支付滞纳金。

 

 

　　当前，群众对物业服务提出了更高要求和更多期待，业主依法维权意识不断增强，涉知情权、物业服务费用调价等纠纷不断涌现，呈现出多元化、新型化趋势。

 

　　“律师参与解决物业服务纠纷，既能促进当事人与法院之间的理性沟通，又能促进调解与裁判的功能整合，实现诉讼程序中的案件分流，有效节约司法资源，将物业服务纠纷有效化解在源头。”中国政法大学教授刘静坤对《法治日报》记者说。

 

　　有了明确法律依据

 

　　小区绿地被占、业主私搭乱建等问题，是否属于物业管理范畴？管理的边界是什么？福建三山律师事务所律师洪必景告诉记者，上述问题在过去存在争议，如今律师可以直接根据民法典第九百四十二条中规定的物业服务企业的管理义务，更好地解决纠纷。

 

　　北京海润天睿律师事务所律师包华认为，物业管理领域立法层次多、时间跨度长，律师介入相关案件时，需要在充分理解立法背景、立法目的的基础上开展法律服务工作。

 

　　近年来，在国家和地方层面上，许多与物业管理相关的“善法”相继出台，进一步明确了业主与物业服务企业之间的权利义务关系，优化了律师手中维护公平正义的“武器”。

 

　　“民法典首次将‘物业服务合同’作为典型合同纳入，并对合同的缔结、解除、终止、继续履行等进行规定，弥补了过往存在的一些疏漏，为各方厘清权责边界起到了重要作用。”包华说。

 

　　洪必景告诉记者，随着《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规范性法律文件的陆续出台，律师在参与调解物业服务纠纷等活动时有了更加明确的法律依据。

 

　　有效促进源头解纷

 

　　“我没在这房子里住，为什么要交物业费？”2021年12月，福建省闽侯县南屿镇的杨某由于长期未给某小区单元房屋交付物业服务费用，被该小区的物业公司起诉要求支付自2018年3月至8月拖欠的物业服务费用两千余元及滞纳金一千余元。

 

　　洪必景介入此案后，一方面建议杨某支付拖欠的物业费，另一方面考虑到物业公司存在选聘程序瑕疵，协调物业公司减免部分费用。后经其多次沟通协调，双方达成庭外和解。

 

　　当前，越来越多的律师以法律明白人、法律顾问、调解员等身份参与到物业服务纠纷多元调解工作中，以其独特的专业优势和高质量的法律服务得到群众的信任和认可，成为社会大调解格局中的一员，发挥着重要作用。

 

　　“在物业服务纠纷进入法院之前，建立由律师参与的专业调解机制，能够帮助当事人厘清法律责任，明确各自的权利义务，促成纠纷妥善解决。”刘静坤认为，对于法院而言，借助律师提前介入的诉源治理机制，能够更加清楚案件背景和当事人的实际诉求，进而更加有效地整合调解和裁判等纠纷解决机制，确保案件处理的法律效果和社会效果。

 

　　“当前，各地在优化物业服务纠纷解决机制中都在借助律师力量，律师介入物业服务纠纷的角色和解决纠纷的途径也在逐渐多元化。”包华说，这就要求律师不仅要具备关注原告和被告的双重视角，还要有能力清晰辨明业主、政府、管理人的权责边界，更要了解物业管理领域的实务操作，如此才能提出具有可行性的调解方案。

 

　　宋通表示，律师在参与化解矛盾纠纷的同时，自身也会对物业服务纠纷相关的法律问题有更多维度的理解和思考，这也是另一个良性循环。

 

　　“律师是物业服务纠纷的‘调节器’，即使律师介入后未必能彻底化解矛盾纠纷，但在大多数情况下可以有效避免矛盾纠纷扩大升级。”洪必景补充说道。

 

　　“律师参与物业服务纠纷的调解和处理，有助于推动物业管理机构建章立制。”刘静坤说，律师发挥专业优势，能够使物业管理机构及时发现日常管理的薄弱环节，进而有针对性地建立健全相关制度，从源头上减少物业服务纠纷的发生。

 

　　不断提高服务水平

 

　　“感谢你们的参与，让业委会选举规范顺利进行。”

 

　　2021年7月，闽侯县尚干镇江浩尚景园小区进行业主委员会选举，洪必景及其律师团队作为镇政府法律顾问进行协助，他们提出了完善的意见建议，得到业主们的一致好评。

 

　　在洪必景看来，律师还可以通过助力法治建设来优化物业服务纠纷的诉源治理。“通过参与业主委员会的选举，提供相应的法律建议和指导，并及时对业主进行与物业管理有关的法治宣传教育，在保证选举公平公正的同时，也提升了业主的法治素养，进而从源头上更好地预防物业服务纠纷的发生。”洪必景说。

 

　　“在物业服务合同的起草、政府政策制定和施行过程中，律师可以发挥更多作用，与政府部门和物业公司实现更好联动。”宋通告诉记者，律师参与物业服务合同的起草，并监督物业服务合同的履行，能使律师在接到群众问题反馈时有更直观、全面的了解并达到更理想的解决效果。

 

　　包华认为，物业服务纠纷的化解水平在一定程度上反映了社会治理水平，因此律师不仅要有物业管理方面的法律知识和实务经验，也要对社区治理的知识和经验有所掌握，从而强化调解物业服务纠纷的社会效果。

 

　　“要鼓励和引导更多的律师参与到物业服务纠纷的调解工作中。”刘静坤建议，相关部门应建立专门的工作机制，对于常见的物业服务纠纷类型，可以考虑设立律师参与调解的工作规程，提高调解工作的成效。